Zwangs­ver­stei­ge­rung von Immo­bi­li­en durch öffent­lich bestell­te, ver­ei­dig­te Ver­stei­ge­rer sind, im Gegen­satz zu Deutsch­land, in ande­ren Län­dern erlaubt — dar­un­ter in Spa­ni­en, Groß­bri­tan­ni­en, Nie­der­lan­de, USA.

Der BvV plä­diert dafür, auch öffent­lich bestell­ten, ver­ei­dig­ten Ver­stei­ge­rern die Durch­füh­rung der Immo­bi­li­en­zwangs­ver­stei­ge­rung zu erlau­ben.

Der BvV e.V. begrün­det den Vor­schlag auf fol­gen­de Opti­mie­rungs­an­sät­ze, die Schuld­ner- und Gläu­bi­ger­inter­es­sen glei­cher­ma­ßen berück­sich­ti­gen:

  • Neu­ge­stal­tung der Auf­ga­ben­ver­tei­lung
  • wett­be­werbs­be­ja­hen­de, markt­wirt­schaft­li­che Ori­en­tie­rung des Ver­fah­rens
  • Ver­wer­tung durch neu­tra­le Instanz mit kauf­män­ni­scher Erfah­rung in Zusam­men­ar­beit mit Rechts­pfle­ger
  • Finan­zie­rung zeit­ge­mä­ßer Ver­mark­tung über „Ver­wer­tungs­ab­si­che­rungs­geld“
  • „wei­ches Ver­stei­ge­rungs­en­de“ (ana­log § 168 InsO)
  • Sozi­al­ver­träg­lich­keit und Fair­ness: mehr Schuld­ner­schutz durch Ein­bin­dung des Schuld­ners ins Ver­fah­ren
  • Gene­rie­rung höhe­rer Ver­wer­tungs­er­lö­se.

 

Grund­la­ge:

Seit den 1930er Jah­ren wer­den Zwangs­ver­stei­ge­run­gen von Immo­bi­li­en in Deutsch­land nicht mehr wie zuvor von öffent­lich bestell­ten, ver­ei­dig­ten Ver­stei­ge­rern vor­ge­nom­men, son­dern dür­fen aus­schließ­lich von Rechts­pfle­gern durch­ge­führt wer­den. Die Erlö­se, die von Rechts­pfle­gern erzielt wer­den kön­nen, ste­hen nicht sel­ten hin­ter den Mög­lich­kei­ten des Mark­tes zurück. Das liegt an ver­schie­de­nen Grün­den, die teils sys­te­misch bedingt sind.

Die Bedeu­tung des öffent­lich bestell­ten, ver­ei­dig­ten Ver­stei­ge­rers bei der öffent­li­chen Ver­stei­ge­rung von Immo­bi­li­en besteht in der Beto­nung des Inter­es­sen­aus­gleichs aller Betei­lig­ten bei der  Zwangs­ver­stei­ge­rung, ins­be­son­de­re der Abwä­gung von Gläu­bi­ger- und Schuld­ner­in­ter­es­sen unter Berück­sich­ti­gung der rechts­si­che­ren Abwick­lung.

Am Schluss die­ses Bei­trags wer­den kon­struk­ti­ve Reform­vor­schlä­ge unter­brei­tet, die dazu bei­tra­gen kön­nen, den Pro­zess zu opti­mie­ren, des­sen Resul­tat oft nicht den Erwar­tun­gen der Betei­lig­ten ent­spricht.

Las­sen Sie mich zum gemein­sa­men Ver­ständ­nis die Funk­ti­on des öffent­lich bestell­ten Ver­stei­ge­rers kurz dar­stel­len:

Der öffent­lich bestell­te, ver­ei­dig­te Ver­stei­ge­rer ver­folgt kein Geschäfts­mo­dell, son­dern er ist mit der hoheit­li­chen Auf­ga­be belie­hen (Legal­de­fi­ni­ti­on nach § 383 BGB), den Ver­kauf aller nach HGB, BGB, AktG und GmbHG durch ver­trag­li­che und gesetz­li­che Pfand­rech­te in Pfand genom­me­ne Sachen und Rech­te im Wege der öffent­li­chen Ver­stei­ge­rung durch­zu­füh­ren.

Ins­be­son­de­re der all­ge­mein öffent­lich bestell­te, ver­ei­dig­te Ver­stei­ge­rer stellt seit Genera­tio­nen die­je­ni­ge Insti­tu­ti­on dar, die bei leis­tungs­ge­stör­ten Ver­trä­gen und Tei­lungs­ver­fah­ren (z.B. Aus­ein­an­der­set­zung im Erb­fall) die­se Auf­ga­be im außer­ge­richt­li­chen Weg gemäß §§ 1204 — 1259 BGB erfüllt. Dies dient der rechts­si­che­ren, schnel­len, kos­ten­güns­ti­gen und unbü­ro­kra­ti­schen For­de­rungs­re­gu­lie­rung. Das ist im Sin­ne von Gläu­bi­gern und schließ­lich auch den Schuld­nern. Dabei wer­den Jus­tiz und Voll­stre­ckung ent­las­tet.

Die Insti­tu­ti­on des öffent­lich bestell­ten, ver­ei­dig­ten Ver­stei­ge­rers ist hoch­ak­tu­ell, denn sie erfüllt in der sozia­len Markt­wirt­schaft eine not­wen­di­ge Kom­ple­men­tär­funk­ti­on. Der Ver­stei­ge­rer stellt sich den Erfor­der­nis­sen des moder­nen Wirt­schafts­le­bens: Er gene­riert pro-aktiv, natio­nal und inter­na­tio­nal Kauf­in­ter­es­sen­ten. Im Ein­klang der VerstV. wird das Markt­de­sign des Ver­fah­rens den jewei­li­gen Anfor­de­run­gen ange­passt. So kön­nen für Pfän­der best­mög­li­che Ver­kaufs­er­lö­se erzielt wer­den. Auch im Inter­es­se des Fis­kus trägt der Ver­stei­ge­rer dazu bei, dass die Höhe der For­de­rungs­aus­fäl­le redu­ziert wird.

Der öffent­lich bestell­te, ver­ei­dig­te Ver­stei­ge­rer ist auf sei­ne Unab­hän­gig­keit im Ver­fah­ren ver­ei­digt. Dazu zählt, dass weder er noch sei­ne direk­ten Ange­hö­ri­gen sich an der von ihm gelei­te­ten Ver­stei­ge­rung betei­li­gen dür­fen. Ins­be­son­de­re hat er in sei­ner neu­tra­len Funk­ti­on dafür Sor­ge zu tra­gen, dass die Rech­te von Schuld­nern, Gläu­bi­gern und Käu­fern beim Ver­kaufs­pro­zess beach­tet wer­den. Der Ver­stei­ge­rer ist zu Still­schwei­gen gegen­über Drit­ten ver­pflich­tet. Es wer­den das Image und die Repu­ta­ti­on des Gläu­bi­gers gewahrt – aber auch die Wür­de des Kun­den, der zum Schuld­ner gewor­den ist. Denn die Schuld­ner­da­ten wer­den mit stren­ger Dis­kre­ti­on behan­delt.

Die Zwangs­ver­stei­ge­rung von Immo­bi­li­en umfasst recht­li­che, wirt­schaft­li­che und  emo­tio­na­le Ebe­nen. Juris­ti­sche Aspek­te brau­che ich Ihnen nicht zu erläu­tern. Mein Bei­trag aus Sicht des Ver­wer­tungs-spe­zia­lis­ten kon­zen­triert sich auf die prak­ti­sche Umset­zung des Ver­wer­tungs­pro­zes­ses, auf Vor­schlä­ge zur Wei­ter­ent­wick­lung des Ver­fah­rens und ins­be­son­de­re auch auf Anre­gun­gen zum Schutz der Rech­te des Schuld­ners.

Der Gesetz­ge­ber hat­te vor län­ge­rer Zeit die Zwangs­ver­stei­ge­rung von Immo­bi­li­en auf die Jus­tiz­be­hör­den über­tra­gen. Dies geschah unter dem Ein­druck tief­grei­fen­der volks­wirt­schaft­li­chen Ver­wer­fun­gen –bei­spiels­wei­se ver­ur­sacht durch den Wie­ner Bör­sen­krach 1873 oder durch die Infla­ti­on in den 1920er Jah­ren mit den dar­auf fol­gen­den Wirt­schafts­kri­sen.

Das wirt­schaft­li­che und poli­ti­sche Umfeld hat sich seit die­ser Zeit grund­le­gend gewan­delt. Vie­le der Ent­schei­dungs­grün­de für die Aus­ge­stal­tung des bis heu­te gül­ti­gen Zwangs­ver­stei­ge­rungs­rechts sind obso­let. Aus den Erfah­run­gen der Ver­gan­gen­heit hat man die ent­spre­chen­den Leh­ren gezo­gen. Es sind Steue­rungs­in­stru­men­ta­ri­en in Kraft gesetzt wor­den, die auf makro­öko­no­mi­scher Ebe­ne ver­hin­dern, dass die euro­päi­schen Volks­wirt­schaf­ten nicht mehr schutz­los und unre­gu­liert dem frei­en Spiel der Markt­kräf­te aus­ge­setzt sind. Die Band­brei­te der Schwan­kun­gen zwi­schen Kon­junk­tur und Rezes­si­on ist ein­ge­dämmt. Ein tota­ler Nach­fra­ge­aus­fall und damit ein­her­ge­hen­de Ver­schleu­de­rungs­ge­fahr bei Not­ver­käu­fen gibt es nicht mehr.

Meis­tens sind es Finanz­in­sti­tu­te, die als Gläu­bi­ger die Zwangs­voll­stre­ckung bewir­ken.

Weil die meis­ten als sys­tem­re­le­vant gel­ten, genie­ßen Finanz­in­sti­tu­te das Pri­vi­leg des gemin­der­ten Insol­venz­ri­si­kos – Stich­wort: “Too big to fail”. Am Ende der Haf­tungs­kas­ka­de hat im Insol­venz­fall einer Bank der Steu­er­zah­ler ein­zu­ste­hen. Auch bila­te­ra­le Ver­ein­ba­run­gen inner­halb der EU – wie Zah­lungs­er­leich­te­run­gen oder Zah­lungs­er­lass („Hair­cut“) – gehen letzt­end­lich zulas­ten des Steu­er­zah­lers.

Anders ist die Haf­tung im Ver­hält­nis von Kre­dit­ge­ber zu Kre­dit­neh­mer gere­gelt. Mit Abschluss des Kre­dit­ver­trags begibt sich der Kre­dit­neh­mer auf einen Risi­kopf­ad, der eine finan­zi­el­le Gefähr­dung bedeu­ten kann – bis zur Bedro­hung der Exis­tenz für sich und sei­ne Ange­hö­ri­gen. Mit dem, was der Bür­ger unter einer gerech­ten Risi­ko­ver­tei­lung ver­steht, passt das nicht zusam­men. Hier ist eine Schief­la­ge ent­stan­den, die der Nach­jus­tie­rung bedarf.

Wenn die Poli­tik den Kre­dit­ge­ber pri­vi­le­giert, dann hat der Kre­dit­neh­mer zumin­dest das Anrecht auf eine für ihn fai­re, an das aktu­el­le wirt­schaft­li­che Umfeld ange­pass­te und zeit­ge­mä­ße Aus­ge­stal­tung des Ver­wer­tungs­ver­fah­rens.

Häu­fig ver­bleibt dem Schuld­ner nach Abschluss des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens auch noch die Ver­pflich­tung zur Til­gung erheb­li­cher Rest­ver­bind­lich­kei­ten – oder der Weg in die Pri­vat­in­sol­venz. Die­ses Risi­ko schreckt vie­le vom Erwerb von Wohn­ei­gen­tum ab. Volks­wirt­schaft­lich gese­hen ist das nach­tei­lig, denn Wohn-eigen­tum stellt eine wich­ti­ge Säu­le der Alters­vor­sor­ge dar.


Das Kern­pro­blem ist die ver­lust­brin­gen­de Erlös­si­tua­ti­on beim Not­ver­kauf.

Aus dem frü­he­ren Obrig­keits­den­ken der preu­ßisch-wil­he­mi­ni­schen Ära her­aus, hat­te der Gesetz­ge­ber das Mono­pol der Ver­wer­tung den Jus­tiz­be­hör­den über­tra­gen. Mit der Durch­füh­rung ist der ver­be­am­te­ten Rechts­pfle­ger betraut wor­den. Aber Jus­tiz­be­am­te sind nicht auf kauf­män­ni­sche Kom­pe­ten­zen hin aus­ge­bil­det. Aus die­sem Grun­de – aber auch wegen des Mono­pol­schut­zes – bestand und besteht nach­voll­zieh­ba­rer Wei­se kaum der Anreiz, sich eine kauf­män­ni­sche Sicht­wei­se anzu­eig­nen und fle­xi­bel auf wech­seln­de Markt­si­tua­tio­nen zu reagie­ren[3]. Wie soll­te er also die zeit­ge­mä­ße Ver­mark­tung einer Immo­bi­lie betrei­ben kön­nen? Dazu fehlt auch das Geld­bud­get – und wahr­schein­lich schlicht­weg die Zeit, denn vie­le Rechts­pfle­ger gel­ten als über­las­tet.


Die eigent­li­che Ursa­che für unbe­frie­di­gen­de Ver­wer­tungs­er­lö­se lie­gen in die­sem Sys­tem begrün­det.[4]

Wett­be­werb erzeugt den not­wen­di­gen Antrieb, dyna­misch zu agie­ren und immer bes­ser zu wer­den – zum Woh­le der All­ge­mein­heit. Auch Immo­bi­li­en­ver­käu­fe in der Zwangs­ver­stei­ge­rung sind letzt­end­lich nur Immo­bi­li­en­ver­käu­fe. Der Schlüs­sel zum Errei­chen markt­ge­rech­ter Ver­wer­tungs­er­lö­se liegt in einer Neu­aus­rich­tung hin zu einer wett­be­werbs­be­ja­hen­den, markt­wirt­schaft­li­chen Ori­en­tie­rung des Ver­fah­rens. Rechts­pfle­ger fürch­ten womög­lich eine Kon­kur­renz­si­tua­ti­on, an der ihre Leis­tun­gen gemes­sen wer­den kön­nen. Das erklärt die ableh­nen­de Hal­tung des Ver­bands der Rechts­pfle­ger.

Eine Neu­ge­stal­tung der Auf­ga­ben­ver­tei­lung ist erfor­der­lich.
Die eigent­li­che Auf­ga­be des Gesetz­ge­bers ist es, an die­ser Stel­le geeig­ne­te recht­li­che Rah­men­be­din-gun­gen zu schaf­fen, die einen gerech­ten Inter­es­sens­aus­gleich zwi­schen Gläu­bi­ger und Schuld­ner bestim­men. Der Gesetz­ge­ber soll die geset­zes­kon­for­me Umset­zung selbst­ver­ständ­lich beauf­sich­ti­gen. 

Die auf­grund pri­vat­wirt­schaft­li­cher Ver­trags­ver­hält­nis­se ver­ur­sach­te For­de­rungs­rea­li­sie­rung wird durch ein nicht wett­be­werbs­fä­hi­ges Ver­wer­tungs­sys­tem betrieben­ – in der Regel bei Kos­ten­un­ter-deckung, und dadurch zulas­ten der All­ge­mein­heit. Zumin­dest mit­tel­fris­tig soll­te die­ses Ver­fah­ren aus ord­nungs­po­li­ti­schen Grün­den künf­tig nicht mehr die Ange­le­gen­heit des Staa­tes sein.

Der kauf­män­ni­sche Teil des Ver­wer­tungs­ver­fah­rens soll­te in die Hän­de geeig­ne­ter – und auf ihre Unab­hän­gig­keit im Ver­fah­ren ver­ei­dig­ter — Pfand­rechts­ver­wer­ter über­tra­gen wer­den. Der bes­te Schuld­ner­schutz ist die größt­mög­li­che Redu­zie­rung der Ver­bind­lich­kei­ten. Pfand­rechts­ver­wer­ter ver­ant­wor­ten gegen­über  den Schuld­nern und Gläu­bi­gern ein leis­tungs­star­kes, zeit­ge­mä­ßes, wirt­schaft­lich ori­en­tier­tes Ver­wer­tungs­sys­tem, dass in der Lage, ist markt­ge­rech­te Erlö­se zu erzie­len.

Wie kann der Vor­schlag umge­setzt wer­den?

Bewirkt wer­den könn­te dies durch eine Zusam­men­ar­beit, wel­che die recht­li­chen Kennt­nis­se und Erfah­run­gen der Rechts­pfle­ger zusam­men­bringt mit aktu­el­lem Ver­triebs- und Mar­ke­ting Know-how von geeig­ne­ten, öffent­lich bestell­te, ver­ei­dig­ten Ver­stei­ge­rern. Der Anreiz zu best­mög­li­chen Ver­wer­tungs­er­lö­sen wird erzeugt durch das im Ver­stei­ge­rungs­we­sen vom Käu­fer zu zah­len­de Auf­geld. Bei der Ver­wer­tung von gepfän­de­ten Gegen­stän­den ist die Koope­ra­ti­on von Ver­stei­ge­rern mit Gerichts­voll­zie­hern bereits die gän­gi­ge Pra­xis – gemäß § 825 Abs. 2 ZPO.

Es liegt an der Auf­ga­ben­stel­lung, dass die Ver­wer­tung von in Pfand genom­me­nen Immo­bi­li­en nur im  Wege der öffent­li­chen Ver­stei­ge­rung vor­ge­nom­men wer­den kann.

Begrün­dung: Der Gläu­bi­ger hat Anspruch auf die ter­mi­nier­te Rea­li­sie­rung sei­ner For­de­rung. Somit kon­zen­triert sich der  Zeit­punkt des Ver­kaufs­ab­schlus­ses auf einen fest­ge­leg­ten Ter­min. Der bei der her­kömm­li­chen Immo­bi­li­en­ver­mark­tung eines Mak­lers ange­wand­te Weg mit nach hin­ten offe­ner Zeit­ach­se ist somit untaug­lich.

Auch die Umstän­de des Ver­kaufs kön­nen die Ver­wer­tungs­er­lö­se opti­mie­ren: Für die meis­ten Men­schen bedeu­tet der Kauf einer Immo­bi­lie die größ­te Inves­ti­ti­on in Ihrem Leben. Des­halb soll­te der Ver­kaufs­vor­gang so attrak­tiv wie mög­lich gestal­tet wer­den.

Las­sen Sie mich anhand eines Soll-Ist-Ver­gleichs die Stär­ken und Schwä­chen bei der Immo­bi­li­en­ver­mark­tung in eini­gen Aspek­ten gegen­über stel­len:

Kom­mu­ni­ka­ti­on
Pro­fes­sio­nel­le Ver­mark­tung: Jedes Jahr ent­schei­den sich Men­schen zum Bau eines Eigen­heims oder für den Kauf einer Immo­bi­lie und kön­nen aus einer Viel­zahl von Ange­bo­ten aus­wäh­len. In einer Markt­ana­ly­se wer­den Nut­zungs­qua­li­tä­ten, Ziel­grup­pen­pro­fi­le und Infra­struk­tur des Stand­orts eva­lu­iert. Die­se Infor­ma­tio­nen flie­ßen in eine pro-akti­ve Bewer­bung ein, die sowohl infor­ma­tiv als auch emo­tio­nell und optisch anspre­chend ist. Ein aus­rei­chen­des Bud­get für pro­fes­sio­nel­le Bewer­bung und Mar­ke­ting ist im Ver­kaufs­preis ein­kal­ku­liert. Die Ange­bo­te wer­den an die Inter­es­sen­ten über alle zur Ver­fü­gung ste­hen­den Kom­mu­ni­ka­ti­ons­ka­nä­le kom­mu­ni­ziert.

Jus­tiz­ver­wer­tung: Schon zu Beginn des Ver­kaufs­pro­zes­ses muss die Jus­tiz­be­hör­de mit nicht kon­kur­renz­fä­hi­gen Mit­teln agie­ren. Für die Ange­bots­in­for­ma­ti­on steht dem Rechts­pfle­ger nur ein Bud­get für die  amt­li­che Bekannt­ma­chung (Jus­tiz­por­tal) und Klein­an­zei­gen in der loka­len Pres­se zur Ver­fü­gung, in beson­de­ren Fäl­len in einem Fach­ma­ga­zin. Aller­dings reicht die­se Form der Bewer­bung nicht an die im Immo­bi­li­en­markt übli­che Ver­kaufs­prä­sen­ta­ti­on her­an. Eine gele­gent­li­che, auf frei­wil­li­ger Basis durch Gläu­bi­ger durch­ge­führ­te Bewer­bung kann für den Schuld­ner kei­ne Lösung sein. Eine pro­fes­sio­nel­les, zeit­ge­mä­ßes Auf­be­rei­tung des Ange­bots mit emo­tio­nel­lem Cha­rak­ter ist nicht vor­ge­se­hen.

Gut­ach­ten

Pro­fes­sio­nel­le Ver­mark­tung: Nur das von einem öffent­lich bestell­ten, ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen erstell­te Tes­tat wird als aus­sa­ge­kräf­tig und glaub­wür­dig akzep­tiert.

Jus­tiz­ver­wer­tung: Die von Rechts­pfle­gern nach Kos­ten­ge­sichts­punk­ten in Auf­trag gege­be­nen Gut­ach­ten von mit­un­ter nicht öffent­lich bestell­ten Sach­ver­stän­di­gen sind bei der Ver­mark­tung kein Äqui­va­lent.

Ver­kaufs­hand­lung

Pro­fes­sio­nel­le Ver­mark­tung: Für den Außen­ste­hen­den redu­ziert sich die Ver­kaufs­hand­lung auf den Zeit­punkt des Zuschlags. Jedoch besteht die eigent­lich Auf­ga­be dar­in, im Vor­feld Inter­es­sen­ten zu über­zeu­gen, an der Ver­stei­ge­rung teil­zu­neh­men. Ent­schei­dend ist – neben den pro­fes­sio­nel­len Ver­mar­kungs­in­stru­men­ta­ri­en – auch die Mög­lich­keit einer indi­vi­du­el­len Besich­ti­gung mit Bera­tung. Um Fami­li­en anzu­spre­chen steht die­ser Ser­vice bei Wohn­im­mo­bi­li­en vor­zugs­wei­se an Sonn- und Fei­er­ta­gen zur Ver­fü­gung. Das ist bran­chen­üb­lich.

Jus­tiz­ver­wer­tung: Mar­ke­ting­ak­ti­vi­tä­ten sind im Auf­ga­ben­be­reich des Rechts­pfle­gers nicht vor­ge­se­hen. Besich­ti­gun­gen der Immo­bi­li­en fin­den so gut wie nie statt. Dafür ist dem Rechts­pfle­ger kei­ne Zeit gege­ben.

Ver­fah­rens­wei­se
Pro­fes­sio­nel­le Ver­mark­tung: Es wird schon im Ange­bot das Ver­fah­ren in einer für Lai­en ver­ständ­li­chen Form erläu­tert. Inter­es­sen­ten wer­den dar­auf hin­ge­wie­sen, dass sie mit ihrem Kauf hel­fen, die Ver­bind­lich­kei­ten des Schuld­ners zu min­dern.

Jus­tiz­ver­wer­tung: Das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren ist rechts­kon­form und wird vom Rechts­pfle­ger sach­kun­dig durch­ge­führt. Der Rechts­pfle­ger genießt einen Ver­trau­ens­sta­tus. Trotz­dem wird das Ver­fah­ren von juris­ti­schen Lai­en als intrans­pa­rent, kom­pli­ziert, rechts­las­tig emp­fun­den. Vie­le Kauf­in­ter­es­sen­ten wol­len sich nicht am Unglück Ihrer Mit­men­schen berei­chern. Es wird an kei­ner Stel­le kom­mu­ni­ziert, dass ein Käu­fer durch Zah­lung eines fai­ren Kauf­prei­ses dazu bei­tra­gen kann, dem Schuld­ner zu hel­fen.

Fazit:  Der größ­te Teil des Mark­tes wird bei dem der­zei­ti­gen Ver­wer­tungs­sys­tem nicht erreicht. Die von Sei­ten der Ver­ant­wort­li­chen des Jus­tiz­por­tals ange­ge­be­ne Besu­cher­fre­quenz von ca. 20.000 Besu­chern im Monat ist gemes­sen an ande­ren Immo­bi­li­en­por­ta­len sehr gering. Allein die Platt­form Immo­bi­li­en­s­cout ver­zeich­net jeden Monat ca. 12 Mil­lio­nen Besu­cher.[7] Ran­giert das Bei­spiel www.immobilienscout24.de auf Rang 27 in Deutsch­land, so liegt www.zvg-portal.de auf Rang 3.166 in Deutsch­land, obwohl in die­sem Por­tal außer Immo­bi­li­en in der Zwangs­ver­stei­ge­rung, Insol­ven­zen sowie wei­te­re all­ge­mei­ne Infor­ma­ti­on und amt­li­che Bekannt­ma­chun­gen auf­ge­führt wer­den.

Nur das klei­ne Markt­seg­ment der preis­sen­si­blen  Wie­der­ver­käu­fer oder die mit dem Ver­fah­ren ver­trau­ten Käu­fer („Schnäpp­chen­jä­ger“) wer­den mobi­li­siert. Es ist eine Kon­stan­te des gegen­wär­ti­gen Markt­de­signs, dass die­se Kli­en­tel und deren Bera­ter die Schwä­chen des Sys­tems zu ihrem Vor­teil nut­zen.

Die über­wie­gen­de Basis der Kauf­ent­schei­dung ist der Preis. Der Pro­fit, der zwi­schen güns­ti­gem Ein­kaufs­preis beim  Not­ver­kauf  und dem spä­te­ren Wie­der­ver­kauf ent­steht, fällt nicht dem Schuld­ner zu. Die der­zei­ti­ge Durch­füh­rung bewirkt also, dass der Wie­der­ver­käu­fer die­sen Ertrag zulas­ten des Schuld­ners ein­strei­chen kann. Hilf­los müs­sen Schuld­ner erdul­den, wie Ihr Eigen­tum auf­grund unzu­rei­chen­der Ver­mark­tung ver­schleu­dert wird.

Dabei hät­te der Schuld­ner nach all­ge­mei­nem Rechts­ver­ständ­nis Anspruch dar­auf, dass für ihn sein Eigen­tum über eine wett­be­werbs­fä­hi­ge – und vor allem unab­hän­gi­ge –Insti­tu­ti­on zu markt­ge­rech­ten Prei­sen ver­kauft wird. Ein fai­rer Ver­wer­tungs­er­lös ist das gute Recht des Schuld­ners. Markt­ge­rech­te Ver­wer­tungs­er­geb­nis­se sind aber auch im eige­nen Inter­es­se der Kre­dit­wirt­schaft, der Gläu­bi­ger, und im wei­te­ren Sin­ne der gesam­ten Gesell­schaft.

Wett­be­werbs­fä­hi­ge Wer­bung, Mar­ke­ting und Ver­trieb sind nicht zum Bil­lig­ta­rif zu haben. Die­se Inves­ti­ti­on ist zwin­gend not­wen­dig, denn nur so wird ein markt­ge­rech­ter Ver­kaufs­er­lös erzielt.

Es ist ein­fach, ein Pro­blem zu beschrei­ben – nicht so ein­fach aber, es zu lösen. Hier­bei soll­ten wir über den Tel­ler­rand hin­aus schau­en und gute Lösun­gen von euro­päi­schen Nach­barn über­neh­men.

Die Vor­schlä­ge des BvV e.V. — Bun­des­ver­bands öffent­lich bestell­ter, ver­ei­dig­ter Ver­stei­ge­rer sind fol­gen­de:

  1. Prä­ven­ti­ve Maß­nah­me: Bei der Finan­zie­rung des Ver­wer­tungs­ver­fah­rens besteht eine Deckungs­lü­cke. Die Gläu­bi­ger sind der sozi­al stär­ke­re Part. In der sozia­len Markt­wirt­schaft ist es Kon­sens, dass die star­ken Schul­tern mehr Las­ten tra­gen als die schwa­chen. Wir schla­gen für eine gewis­se Über­gangs­zeit vor, dass der stär­ke­re Part bei der Bean­tra­gung der Zwangs­ver­stei­ge­rung in die Pflicht genom­men wird und die Finan­zie­rung markt­ge­rech­ter Bewer­bungs- und Mar­ke­ting­kos­ten als Vor­schuss bereit­stel­len soll­te. Spä­ter – nach einer ent­spre­chen­den gesetz­li­chen Rege­lung – könn­te bei der Ver­ga­be von Hypo­the­ken­dar­le­hen ein so genann­tes „Ver­wer­tungs­ab­si­che­rungs­geld“ ein­ge­führt wer­den, um die Kos­ten einer markt­ge­rech­ten Finan­zie­rung und Begut­ach­tung zu gewähr­leis­ten. Die­se Umla­ge wäre zu glei­chen Tei­len von Kre­dit­neh­mer und  Kre­dit­ge­ber bei Abschluss einer Finan­zie­rung mit der Grund­buch­ein­tra­gung zu leis­ten. Abzu­füh­ren wäre die­se an einen – bei­spiels­wei­se – beim Bun­des­amt zur Finanz­markt­sta­bi­li­sie­rung ein­zu­rich­ten­den Fonds. Zah­lungs­un­fä­hig­keit kann jeden Immo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer tref­fen. Eine Sta­bi­li­sie­rung der Ver­wer­tungs­er­lö­se ist im all­ge­mei­nen volks­wirt­schaft­li­chen Inter­es­se.
  • Icn Öster­reich akti­viert die cle­ve­re Rege­lung eines wei­chen Ver­stei­ge­rungs­en­des wei­te­re Bie­ter, die somit an einer opti­mier­ten Preis­fin­dung mit­wir­ken kön­nen. Inner­halb einer Frist von 14 Tagen kann ein Nach­ge­bot in Höhe von 25% abge­ben wer­den kann. Der in der Ver­stei­ge­rung Höchst­bie­ten­de hat das Recht, ein glei­ches Gebot abzu­ge­ben und erhält damit das Pri­vi­leg auf den Zuschlag. Die Frist von 14 Tagen ist nach unse­rer Auf­fas­sung zu lan­ge. Ana­log zu § 168 InsoO Mit­tei­lung der Ver­äu­ße­rungs­ab­sicht ist eine Frist von 7 Tagen sinn­voll.
  • Um Inter­es­sens­kon­flik­te aus­zu­schlie­ßen, soll­te die Ver­wer­tung aus­schließ­lich von auf Ihre Unab­hän­gig­keit im Ver­fah­ren ver­ei­dig­ten Per­so­nen durch­ge­führt wer­den. Eine Öff­nung zur frei­hän­di­gen Ver­wer­tung durch befan­ge­ne Unter­neh­men oder Per­so­nen – wie Gläu­bi­ger oder vom Gläu­bi­ger beauf­trag­te Drit­te sowie Insol­venz­ver­wal­ter – birgt die Gefahr, dass Ver­wer­tun­gen womög­lich zu Las­ten des Schuld­ners durch­ge­führt wer­den.
  • Für den Schuld­ner­schutz ist es not­wen­dig, dass des­sen Daten nur gegen Ver­trau­lich­keits­er­klä­rung bzw. von zu Still­schwei­gen ver­ei­dig­ten Per­so­nen ver­wen­det wer­den.
  • Außer dem Rechts­pfle­ger, jedoch in Zusam­men­ar­beit mit ihm soll­te die Mög­lich­keit eröff­net wer­den, dass auch der all­ge­mein öffent­lich bestell­te, ver­ei­dig­te Ver­stei­ge­rer mit der Durch­füh­rung von Zwangs­ver­stei­ge­run­gen von Grund­stü­cken und grund­stücks­glei­chen Rech­ten beauf­tragt wer­den kann. In Groß­bri­tan­ni­en oder den Nie­der­lan­den hat sich die Ver­wer­tung von Immo­bi­li­en durch den Ver­stei­ge­rer bewährt. Es wer­den dort gute Ver­wer­tungs­er­geb­nis­se erzielt. In Deutsch­land gibt es öffent­lich bestell­ter, ver­ei­dig­te Ver­stei­ge­rer die seit vie­len Jah­ren im Wege der frei­wil­li­gen Ver­stei­ge­rung in gro­ßem Umfang erfolg­reich Immo­bi­li­en­ver­käu­fe durch­füh­ren, unter ande­ren im Auf­trag der Bun­des­ver­mö­gens­ver­wal­tung.
  • Wir schla­gen vor, in einem Pilot­pro­jekt den öffent­lich bestell­ten, ver­ei­dig­ten Ver­stei­ge­rer damit zu betrau­en, Zwangs­ver­stei­ge­run­gen von Grund­stü­cken und grund­stücks­glei­chen Rech­ten durch­füh­ren zu las­sen.
  • Es soll­te die Mög­lich­keit bestehen, auch geeig­ne­te ande­re Orte als Gerichts­ge­bäu­de als Ver­stei­ge­rungs­ort zu wäh­len.
  • Es gilt, eine Mit­wir­kungs­pflicht des Schuld­ners ein­zu­füh­ren. Besich­ti­gun­gen des Objek­tes müs­sen nach Ver­ein­ba­rung zuge­las­sen wer­den. Ähn­li­ches gibt es im bereits im Miet­recht.
  • Der Schuld­ner soll­te mehr in das Ver­wer­tungs­ver­fah­ren mit ein­ge­bun­den wer­den.

Die öffent­lich bestell­ten Ver­stei­ge­rer sind bereit, Ver­ant­wor­tung zu über­neh­men und sich bei der effi­zi­en­ten und rechts­si­che­ren Durch­füh­rung des Pfand­ver­wer­tungs­ver­fah­rens bei Grund­stü­cken und grund­stücks­glei­chen Rech­ten ein­zu­brin­gen.

Selbst­ver­ständ­lich ist der BvV offen dafür, ande­re geeig­ne­te Markt­teil­neh­mer dabei zu unter­stüt­zen, die Ver­stei­ge­rer­er­laub­nis zu erhal­ten und sich nach einer Prü­fung öffent­lich bestel­len zu las­sen. Unser Ver­band kann – viel­leicht in Koope­ra­ti­on mit der IHK – für die not­wen­di­ge Aus- und Wei­ter­bil­dung Sor­ge tra­gen.

Der BvV plä­diert: Ver­ab­schie­den wir uns von inef­fi­zi­en­ten Mono­pol­struk­tu­ren! Ver­trau­en wir in die Kräf­te der sozia­len Markt­wirt­schaft!

(Eber­hard Oster­may­er, Prä­si­dent des BvV e.V.)