Zwangsversteigerung von Immobilien durch öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer sind, im Gegensatz zu Deutschland, in anderen Ländern erlaubt — darunter in Spanien, Großbritannien, Niederlande, USA.
Der BvV plädiert dafür, auch öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerern die Durchführung der Immobilienzwangsversteigerung zu erlauben.
Der BvV e.V. begründet den Vorschlag auf folgende Optimierungsansätze, die Schuldner- und Gläubigerinteressen gleichermaßen berücksichtigen:
- Neugestaltung der Aufgabenverteilung
- wettbewerbsbejahende, marktwirtschaftliche Orientierung des Verfahrens
- Verwertung durch neutrale Instanz mit kaufmännischer Erfahrung in Zusammenarbeit mit Rechtspfleger
- Finanzierung zeitgemäßer Vermarktung über „Verwertungsabsicherungsgeld“
- „weiches Versteigerungsende“ (analog § 168 InsO)
- Sozialverträglichkeit und Fairness: mehr Schuldnerschutz durch Einbindung des Schuldners ins Verfahren
- Generierung höherer Verwertungserlöse.
Grundlage:
Seit den 1930er Jahren werden Zwangsversteigerungen von Immobilien in Deutschland nicht mehr wie zuvor von öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerern vorgenommen, sondern dürfen ausschließlich von Rechtspflegern durchgeführt werden. Die Erlöse, die von Rechtspflegern erzielt werden können, stehen nicht selten hinter den Möglichkeiten des Marktes zurück. Das liegt an verschiedenen Gründen, die teils systemisch bedingt sind.
Die Bedeutung des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers bei der öffentlichen Versteigerung von Immobilien besteht in der Betonung des Interessenausgleichs aller Beteiligten bei der Zwangsversteigerung, insbesondere der Abwägung von Gläubiger- und Schuldnerinteressen unter Berücksichtigung der rechtssicheren Abwicklung.
Am Schluss dieses Beitrags werden konstruktive Reformvorschläge unterbreitet, die dazu beitragen können, den Prozess zu optimieren, dessen Resultat oft nicht den Erwartungen der Beteiligten entspricht.
Lassen Sie mich zum gemeinsamen Verständnis die Funktion des öffentlich bestellten Versteigerers kurz darstellen:
Der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer verfolgt kein Geschäftsmodell, sondern er ist mit der hoheitlichen Aufgabe beliehen (Legaldefinition nach § 383 BGB), den Verkauf aller nach HGB, BGB, AktG und GmbHG durch vertragliche und gesetzliche Pfandrechte in Pfand genommene Sachen und Rechte im Wege der öffentlichen Versteigerung durchzuführen.
Insbesondere der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer stellt seit Generationen diejenige Institution dar, die bei leistungsgestörten Verträgen und Teilungsverfahren (z.B. Auseinandersetzung im Erbfall) diese Aufgabe im außergerichtlichen Weg gemäß §§ 1204 — 1259 BGB erfüllt. Dies dient der rechtssicheren, schnellen, kostengünstigen und unbürokratischen Forderungsregulierung. Das ist im Sinne von Gläubigern und schließlich auch den Schuldnern. Dabei werden Justiz und Vollstreckung entlastet.
Die Institution des öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerers ist hochaktuell, denn sie erfüllt in der sozialen Marktwirtschaft eine notwendige Komplementärfunktion. Der Versteigerer stellt sich den Erfordernissen des modernen Wirtschaftslebens: Er generiert pro-aktiv, national und international Kaufinteressenten. Im Einklang der VerstV. wird das Marktdesign des Verfahrens den jeweiligen Anforderungen angepasst. So können für Pfänder bestmögliche Verkaufserlöse erzielt werden. Auch im Interesse des Fiskus trägt der Versteigerer dazu bei, dass die Höhe der Forderungsausfälle reduziert wird.
Der öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer ist auf seine Unabhängigkeit im Verfahren vereidigt. Dazu zählt, dass weder er noch seine direkten Angehörigen sich an der von ihm geleiteten Versteigerung beteiligen dürfen. Insbesondere hat er in seiner neutralen Funktion dafür Sorge zu tragen, dass die Rechte von Schuldnern, Gläubigern und Käufern beim Verkaufsprozess beachtet werden. Der Versteigerer ist zu Stillschweigen gegenüber Dritten verpflichtet. Es werden das Image und die Reputation des Gläubigers gewahrt – aber auch die Würde des Kunden, der zum Schuldner geworden ist. Denn die Schuldnerdaten werden mit strenger Diskretion behandelt.
Die Zwangsversteigerung von Immobilien umfasst rechtliche, wirtschaftliche und emotionale Ebenen. Juristische Aspekte brauche ich Ihnen nicht zu erläutern. Mein Beitrag aus Sicht des Verwertungs-spezialisten konzentriert sich auf die praktische Umsetzung des Verwertungsprozesses, auf Vorschläge zur Weiterentwicklung des Verfahrens und insbesondere auch auf Anregungen zum Schutz der Rechte des Schuldners.
Der Gesetzgeber hatte vor längerer Zeit die Zwangsversteigerung von Immobilien auf die Justizbehörden übertragen. Dies geschah unter dem Eindruck tiefgreifender volkswirtschaftlichen Verwerfungen –beispielsweise verursacht durch den Wiener Börsenkrach 1873 oder durch die Inflation in den 1920er Jahren mit den darauf folgenden Wirtschaftskrisen.
Das wirtschaftliche und politische Umfeld hat sich seit dieser Zeit grundlegend gewandelt. Viele der Entscheidungsgründe für die Ausgestaltung des bis heute gültigen Zwangsversteigerungsrechts sind obsolet. Aus den Erfahrungen der Vergangenheit hat man die entsprechenden Lehren gezogen. Es sind Steuerungsinstrumentarien in Kraft gesetzt worden, die auf makroökonomischer Ebene verhindern, dass die europäischen Volkswirtschaften nicht mehr schutzlos und unreguliert dem freien Spiel der Marktkräfte ausgesetzt sind. Die Bandbreite der Schwankungen zwischen Konjunktur und Rezession ist eingedämmt. Ein totaler Nachfrageausfall und damit einhergehende Verschleuderungsgefahr bei Notverkäufen gibt es nicht mehr.
Meistens sind es Finanzinstitute, die als Gläubiger die Zwangsvollstreckung bewirken.
Weil die meisten als systemrelevant gelten, genießen Finanzinstitute das Privileg des geminderten Insolvenzrisikos – Stichwort: “Too big to fail”. Am Ende der Haftungskaskade hat im Insolvenzfall einer Bank der Steuerzahler einzustehen. Auch bilaterale Vereinbarungen innerhalb der EU – wie Zahlungserleichterungen oder Zahlungserlass („Haircut“) – gehen letztendlich zulasten des Steuerzahlers.
Anders ist die Haftung im Verhältnis von Kreditgeber zu Kreditnehmer geregelt. Mit Abschluss des Kreditvertrags begibt sich der Kreditnehmer auf einen Risikopfad, der eine finanzielle Gefährdung bedeuten kann – bis zur Bedrohung der Existenz für sich und seine Angehörigen. Mit dem, was der Bürger unter einer gerechten Risikoverteilung versteht, passt das nicht zusammen. Hier ist eine Schieflage entstanden, die der Nachjustierung bedarf.
Wenn die Politik den Kreditgeber privilegiert, dann hat der Kreditnehmer zumindest das Anrecht auf eine für ihn faire, an das aktuelle wirtschaftliche Umfeld angepasste und zeitgemäße Ausgestaltung des Verwertungsverfahrens.
Häufig verbleibt dem Schuldner nach Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens auch noch die Verpflichtung zur Tilgung erheblicher Restverbindlichkeiten – oder der Weg in die Privatinsolvenz. Dieses Risiko schreckt viele vom Erwerb von Wohneigentum ab. Volkswirtschaftlich gesehen ist das nachteilig, denn Wohn-eigentum stellt eine wichtige Säule der Altersvorsorge dar.
Das Kernproblem ist die verlustbringende Erlössituation beim Notverkauf.
Aus dem früheren Obrigkeitsdenken der preußisch-wilheminischen Ära heraus, hatte der Gesetzgeber das Monopol der Verwertung den Justizbehörden übertragen. Mit der Durchführung ist der verbeamteten Rechtspfleger betraut worden. Aber Justizbeamte sind nicht auf kaufmännische Kompetenzen hin ausgebildet. Aus diesem Grunde – aber auch wegen des Monopolschutzes – bestand und besteht nachvollziehbarer Weise kaum der Anreiz, sich eine kaufmännische Sichtweise anzueignen und flexibel auf wechselnde Marktsituationen zu reagieren[3]. Wie sollte er also die zeitgemäße Vermarktung einer Immobilie betreiben können? Dazu fehlt auch das Geldbudget – und wahrscheinlich schlichtweg die Zeit, denn viele Rechtspfleger gelten als überlastet.
Die eigentliche Ursache für unbefriedigende Verwertungserlöse liegen in diesem System begründet.[4]
Wettbewerb erzeugt den notwendigen Antrieb, dynamisch zu agieren und immer besser zu werden – zum Wohle der Allgemeinheit. Auch Immobilienverkäufe in der Zwangsversteigerung sind letztendlich nur Immobilienverkäufe. Der Schlüssel zum Erreichen marktgerechter Verwertungserlöse liegt in einer Neuausrichtung hin zu einer wettbewerbsbejahenden, marktwirtschaftlichen Orientierung des Verfahrens. Rechtspfleger fürchten womöglich eine Konkurrenzsituation, an der ihre Leistungen gemessen werden können. Das erklärt die ablehnende Haltung des Verbands der Rechtspfleger.
Eine Neugestaltung der Aufgabenverteilung ist erforderlich.
Die eigentliche Aufgabe des Gesetzgebers ist es, an dieser Stelle geeignete rechtliche Rahmenbedin-gungen zu schaffen, die einen gerechten Interessensausgleich zwischen Gläubiger und Schuldner bestimmen. Der Gesetzgeber soll die gesetzeskonforme Umsetzung selbstverständlich beaufsichtigen.
Die aufgrund privatwirtschaftlicher Vertragsverhältnisse verursachte Forderungsrealisierung wird durch ein nicht wettbewerbsfähiges Verwertungssystem betrieben – in der Regel bei Kostenunter-deckung, und dadurch zulasten der Allgemeinheit. Zumindest mittelfristig sollte dieses Verfahren aus ordnungspolitischen Gründen künftig nicht mehr die Angelegenheit des Staates sein.
Der kaufmännische Teil des Verwertungsverfahrens sollte in die Hände geeigneter – und auf ihre Unabhängigkeit im Verfahren vereidigter — Pfandrechtsverwerter übertragen werden. Der beste Schuldnerschutz ist die größtmögliche Reduzierung der Verbindlichkeiten. Pfandrechtsverwerter verantworten gegenüber den Schuldnern und Gläubigern ein leistungsstarkes, zeitgemäßes, wirtschaftlich orientiertes Verwertungssystem, dass in der Lage, ist marktgerechte Erlöse zu erzielen.
Wie kann der Vorschlag umgesetzt werden?
Bewirkt werden könnte dies durch eine Zusammenarbeit, welche die rechtlichen Kenntnisse und Erfahrungen der Rechtspfleger zusammenbringt mit aktuellem Vertriebs- und Marketing Know-how von geeigneten, öffentlich bestellte, vereidigten Versteigerern. Der Anreiz zu bestmöglichen Verwertungserlösen wird erzeugt durch das im Versteigerungswesen vom Käufer zu zahlende Aufgeld. Bei der Verwertung von gepfändeten Gegenständen ist die Kooperation von Versteigerern mit Gerichtsvollziehern bereits die gängige Praxis – gemäß § 825 Abs. 2 ZPO.
Es liegt an der Aufgabenstellung, dass die Verwertung von in Pfand genommenen Immobilien nur im Wege der öffentlichen Versteigerung vorgenommen werden kann.
Begründung: Der Gläubiger hat Anspruch auf die terminierte Realisierung seiner Forderung. Somit konzentriert sich der Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses auf einen festgelegten Termin. Der bei der herkömmlichen Immobilienvermarktung eines Maklers angewandte Weg mit nach hinten offener Zeitachse ist somit untauglich.
Auch die Umstände des Verkaufs können die Verwertungserlöse optimieren: Für die meisten Menschen bedeutet der Kauf einer Immobilie die größte Investition in Ihrem Leben. Deshalb sollte der Verkaufsvorgang so attraktiv wie möglich gestaltet werden.
Lassen Sie mich anhand eines Soll-Ist-Vergleichs die Stärken und Schwächen bei der Immobilienvermarktung in einigen Aspekten gegenüber stellen:
Kommunikation
Professionelle Vermarktung: Jedes Jahr entscheiden sich Menschen zum Bau eines Eigenheims oder für den Kauf einer Immobilie und können aus einer Vielzahl von Angeboten auswählen. In einer Marktanalyse werden Nutzungsqualitäten, Zielgruppenprofile und Infrastruktur des Standorts evaluiert. Diese Informationen fließen in eine pro-aktive Bewerbung ein, die sowohl informativ als auch emotionell und optisch ansprechend ist. Ein ausreichendes Budget für professionelle Bewerbung und Marketing ist im Verkaufspreis einkalkuliert. Die Angebote werden an die Interessenten über alle zur Verfügung stehenden Kommunikationskanäle kommuniziert.
Justizverwertung: Schon zu Beginn des Verkaufsprozesses muss die Justizbehörde mit nicht konkurrenzfähigen Mitteln agieren. Für die Angebotsinformation steht dem Rechtspfleger nur ein Budget für die amtliche Bekanntmachung (Justizportal) und Kleinanzeigen in der lokalen Presse zur Verfügung, in besonderen Fällen in einem Fachmagazin. Allerdings reicht diese Form der Bewerbung nicht an die im Immobilienmarkt übliche Verkaufspräsentation heran. Eine gelegentliche, auf freiwilliger Basis durch Gläubiger durchgeführte Bewerbung kann für den Schuldner keine Lösung sein. Eine professionelles, zeitgemäßes Aufbereitung des Angebots mit emotionellem Charakter ist nicht vorgesehen.
Gutachten
Professionelle Vermarktung: Nur das von einem öffentlich bestellten, vereidigten Sachverständigen erstellte Testat wird als aussagekräftig und glaubwürdig akzeptiert.
Justizverwertung: Die von Rechtspflegern nach Kostengesichtspunkten in Auftrag gegebenen Gutachten von mitunter nicht öffentlich bestellten Sachverständigen sind bei der Vermarktung kein Äquivalent.
Verkaufshandlung
Professionelle Vermarktung: Für den Außenstehenden reduziert sich die Verkaufshandlung auf den Zeitpunkt des Zuschlags. Jedoch besteht die eigentlich Aufgabe darin, im Vorfeld Interessenten zu überzeugen, an der Versteigerung teilzunehmen. Entscheidend ist – neben den professionellen Vermarkungsinstrumentarien – auch die Möglichkeit einer individuellen Besichtigung mit Beratung. Um Familien anzusprechen steht dieser Service bei Wohnimmobilien vorzugsweise an Sonn- und Feiertagen zur Verfügung. Das ist branchenüblich.
Justizverwertung: Marketingaktivitäten sind im Aufgabenbereich des Rechtspflegers nicht vorgesehen. Besichtigungen der Immobilien finden so gut wie nie statt. Dafür ist dem Rechtspfleger keine Zeit gegeben.
Verfahrensweise
Professionelle Vermarktung: Es wird schon im Angebot das Verfahren in einer für Laien verständlichen Form erläutert. Interessenten werden darauf hingewiesen, dass sie mit ihrem Kauf helfen, die Verbindlichkeiten des Schuldners zu mindern.
Justizverwertung: Das Zwangsversteigerungsverfahren ist rechtskonform und wird vom Rechtspfleger sachkundig durchgeführt. Der Rechtspfleger genießt einen Vertrauensstatus. Trotzdem wird das Verfahren von juristischen Laien als intransparent, kompliziert, rechtslastig empfunden. Viele Kaufinteressenten wollen sich nicht am Unglück Ihrer Mitmenschen bereichern. Es wird an keiner Stelle kommuniziert, dass ein Käufer durch Zahlung eines fairen Kaufpreises dazu beitragen kann, dem Schuldner zu helfen.
Fazit: Der größte Teil des Marktes wird bei dem derzeitigen Verwertungssystem nicht erreicht. Die von Seiten der Verantwortlichen des Justizportals angegebene Besucherfrequenz von ca. 20.000 Besuchern im Monat ist gemessen an anderen Immobilienportalen sehr gering. Allein die Plattform Immobilienscout verzeichnet jeden Monat ca. 12 Millionen Besucher.[7] Rangiert das Beispiel www.immobilienscout24.de auf Rang 27 in Deutschland, so liegt www.zvg-portal.de auf Rang 3.166 in Deutschland, obwohl in diesem Portal außer Immobilien in der Zwangsversteigerung, Insolvenzen sowie weitere allgemeine Information und amtliche Bekanntmachungen aufgeführt werden.
Nur das kleine Marktsegment der preissensiblen Wiederverkäufer oder die mit dem Verfahren vertrauten Käufer („Schnäppchenjäger“) werden mobilisiert. Es ist eine Konstante des gegenwärtigen Marktdesigns, dass diese Klientel und deren Berater die Schwächen des Systems zu ihrem Vorteil nutzen.
Die überwiegende Basis der Kaufentscheidung ist der Preis. Der Profit, der zwischen günstigem Einkaufspreis beim Notverkauf und dem späteren Wiederverkauf entsteht, fällt nicht dem Schuldner zu. Die derzeitige Durchführung bewirkt also, dass der Wiederverkäufer diesen Ertrag zulasten des Schuldners einstreichen kann. Hilflos müssen Schuldner erdulden, wie Ihr Eigentum aufgrund unzureichender Vermarktung verschleudert wird.
Dabei hätte der Schuldner nach allgemeinem Rechtsverständnis Anspruch darauf, dass für ihn sein Eigentum über eine wettbewerbsfähige – und vor allem unabhängige –Institution zu marktgerechten Preisen verkauft wird. Ein fairer Verwertungserlös ist das gute Recht des Schuldners. Marktgerechte Verwertungsergebnisse sind aber auch im eigenen Interesse der Kreditwirtschaft, der Gläubiger, und im weiteren Sinne der gesamten Gesellschaft.
Wettbewerbsfähige Werbung, Marketing und Vertrieb sind nicht zum Billigtarif zu haben. Diese Investition ist zwingend notwendig, denn nur so wird ein marktgerechter Verkaufserlös erzielt.
Es ist einfach, ein Problem zu beschreiben – nicht so einfach aber, es zu lösen. Hierbei sollten wir über den Tellerrand hinaus schauen und gute Lösungen von europäischen Nachbarn übernehmen.
Die Vorschläge des BvV e.V. — Bundesverbands öffentlich bestellter, vereidigter Versteigerer sind folgende:
- Präventive Maßnahme: Bei der Finanzierung des Verwertungsverfahrens besteht eine Deckungslücke. Die Gläubiger sind der sozial stärkere Part. In der sozialen Marktwirtschaft ist es Konsens, dass die starken Schultern mehr Lasten tragen als die schwachen. Wir schlagen für eine gewisse Übergangszeit vor, dass der stärkere Part bei der Beantragung der Zwangsversteigerung in die Pflicht genommen wird und die Finanzierung marktgerechter Bewerbungs- und Marketingkosten als Vorschuss bereitstellen sollte. Später – nach einer entsprechenden gesetzlichen Regelung – könnte bei der Vergabe von Hypothekendarlehen ein so genanntes „Verwertungsabsicherungsgeld“ eingeführt werden, um die Kosten einer marktgerechten Finanzierung und Begutachtung zu gewährleisten. Diese Umlage wäre zu gleichen Teilen von Kreditnehmer und Kreditgeber bei Abschluss einer Finanzierung mit der Grundbucheintragung zu leisten. Abzuführen wäre diese an einen – beispielsweise – beim Bundesamt zur Finanzmarktstabilisierung einzurichtenden Fonds. Zahlungsunfähigkeit kann jeden Immobilieneigentümer treffen. Eine Stabilisierung der Verwertungserlöse ist im allgemeinen volkswirtschaftlichen Interesse.
- Icn Österreich aktiviert die clevere Regelung eines weichen Versteigerungsendes weitere Bieter, die somit an einer optimierten Preisfindung mitwirken können. Innerhalb einer Frist von 14 Tagen kann ein Nachgebot in Höhe von 25% abgeben werden kann. Der in der Versteigerung Höchstbietende hat das Recht, ein gleiches Gebot abzugeben und erhält damit das Privileg auf den Zuschlag. Die Frist von 14 Tagen ist nach unserer Auffassung zu lange. Analog zu § 168 InsoO Mitteilung der Veräußerungsabsicht ist eine Frist von 7 Tagen sinnvoll.
- Um Interessenskonflikte auszuschließen, sollte die Verwertung ausschließlich von auf Ihre Unabhängigkeit im Verfahren vereidigten Personen durchgeführt werden. Eine Öffnung zur freihändigen Verwertung durch befangene Unternehmen oder Personen – wie Gläubiger oder vom Gläubiger beauftragte Dritte sowie Insolvenzverwalter – birgt die Gefahr, dass Verwertungen womöglich zu Lasten des Schuldners durchgeführt werden.
- Für den Schuldnerschutz ist es notwendig, dass dessen Daten nur gegen Vertraulichkeitserklärung bzw. von zu Stillschweigen vereidigten Personen verwendet werden.
- Außer dem Rechtspfleger, jedoch in Zusammenarbeit mit ihm sollte die Möglichkeit eröffnet werden, dass auch der allgemein öffentlich bestellte, vereidigte Versteigerer mit der Durchführung von Zwangsversteigerungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten beauftragt werden kann. In Großbritannien oder den Niederlanden hat sich die Verwertung von Immobilien durch den Versteigerer bewährt. Es werden dort gute Verwertungsergebnisse erzielt. In Deutschland gibt es öffentlich bestellter, vereidigte Versteigerer die seit vielen Jahren im Wege der freiwilligen Versteigerung in großem Umfang erfolgreich Immobilienverkäufe durchführen, unter anderen im Auftrag der Bundesvermögensverwaltung.
- Wir schlagen vor, in einem Pilotprojekt den öffentlich bestellten, vereidigten Versteigerer damit zu betrauen, Zwangsversteigerungen von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten durchführen zu lassen.
- Es sollte die Möglichkeit bestehen, auch geeignete andere Orte als Gerichtsgebäude als Versteigerungsort zu wählen.
- Es gilt, eine Mitwirkungspflicht des Schuldners einzuführen. Besichtigungen des Objektes müssen nach Vereinbarung zugelassen werden. Ähnliches gibt es im bereits im Mietrecht.
- Der Schuldner sollte mehr in das Verwertungsverfahren mit eingebunden werden.
Die öffentlich bestellten Versteigerer sind bereit, Verantwortung zu übernehmen und sich bei der effizienten und rechtssicheren Durchführung des Pfandverwertungsverfahrens bei Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten einzubringen.
Selbstverständlich ist der BvV offen dafür, andere geeignete Marktteilnehmer dabei zu unterstützen, die Versteigerererlaubnis zu erhalten und sich nach einer Prüfung öffentlich bestellen zu lassen. Unser Verband kann – vielleicht in Kooperation mit der IHK – für die notwendige Aus- und Weiterbildung Sorge tragen.
Der BvV plädiert: Verabschieden wir uns von ineffizienten Monopolstrukturen! Vertrauen wir in die Kräfte der sozialen Marktwirtschaft!
(Eberhard Ostermayer, Präsident des BvV e.V.)